La aprobación de la Ley de Vivienda por el Senado marca un hito importante en el objetivo de regular el mercado y proteger los derechos de los inquilinos. Después de más de tres años de conversaciones y negociaciones, el Gobierno de coalición logró dar luz verde a esta normativa que busca establecer medidas para garantizar un acceso justo y equitativo a la vivienda. A continuación, se presentan las claves principales de esta ley.
Declaración de Mercados Tensionados
Una de las principales novedades de la ley es la creación de la figura de «mercado tensionado». Esto permitirá a comunidades autónomas y ayuntamientos designar municipios, zonas o barrios donde se considere que existe una tensión significativa en el mercado de alquiler. Para que un área sea calificada como tensionada, las autoridades locales y regionales deberán demostrar que el costo de la vivienda (ya sea hipoteca o alquiler) supone más del 30% de los ingresos de los hogares en esa zona o que los precios han aumentado más de un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años.
La declaración de mercado residencial tensionado tendrá una duración de tres años, pero podrá prorrogarse anualmente si persisten las circunstancias que motivaron la declaración, siempre que se justifiquen las medidas y acciones tomadas para revertir la situación desde la declaración anterior.
Topes al Precio del Alquiler
La ley establece límites al precio del alquiler exclusivamente en los mercados designados como tensionados. Estos límites se aplicarán de diferentes formas según si el propietario es considerado un «gran» o «pequeño» propietario. Para los grandes propietarios (con más de diez viviendas, pero con la posibilidad de reducirse a cinco), los límites se basarán en un índice de precios de referencia que aún está por diseñarse y afectará a los contratos firmados después de la entrada en vigor de la ley.
Este mismo índice también establecerá el precio límite para los pequeños propietarios cuando pongan una vivienda en el mercado sin haber tenido ningún contrato de arrendamiento en los cinco años anteriores. En el caso de las viviendas que se incorporen al mercado en zonas tensionadas, se aplicará este índice.
En el caso de los pequeños propietarios, el límite del precio del alquiler estará determinado por el precio del contrato anterior. Solo podrán aumentarlo hasta un 10% en caso de llevar a cabo obras de rehabilitación, mejoras de eficiencia energética o al firmar contratos de diez años con los inquilinos.
La definición de «gran tenedor» quedará en manos de las comunidades autónomas, pero en general se considera a los titulares de más de diez inmuebles urbanos residenciales o una superficie construida de más de 1.500 m², excluyendo garajes y trasteros. No obstante, las autonomías podrán establecer la misma consideración para propietarios con cinco o más inmuebles urbanos residenciales en un área declarada como tensionada.
Prórrogas Forzosas del Contrato de Alquiler
La ley también otorga a los inquilinos el poder de decidir si desean continuar en la vivienda arrendada después de la caducidad del contrato. En las zonas designadas como tensionadas, los inquilinos podrán prorrogar de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por períodos anuales, con un máximo de tres años, en los que se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos en el contrato vigente.
El propietario no podrá oponerse a esta decisión, a menos que se hayan establecido otros términos o condiciones por acuerdo mutuo, se haya firmado un nuevo contrato de arrendamiento con limitaciones en la renta correspondiente, o el arrendador pueda demostrar la necesidad de recuperar la vivienda para sí mismo o para sus familiares de primer grado de consanguinidad, entre otros motivos.
Topes a la Subida del Alquiler
El IPC dejará de ser el índice de referencia para el aumento anual del alquiler y será reemplazado por topes de incremento, siendo el límite actual del 2%. A partir de 2024, el límite de aumento será del 3% y, a partir de 2025, se establecerá un nuevo índice creado por el INE con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados en los contratos de arrendamiento.
Gastos de Agencia y Cargos al Inquilino
La ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato deberán ser asumidos por el propietario, poniendo fin a la práctica habitual de que estos costos recaigan sobre el inquilino. Esto incluye los honorarios de las agencias inmobiliarias, que solían equivaler al valor de un mes de alquiler. Además, no se podrán cargar al inquilino otros gastos atribuibles al arrendador, como los gastos de comunidad o tasas de basura, a menos que se hayan acordado previamente.
Pago Electrónico y Recargo del IBI por Viviendas Vacías
La nueva ley establece la obligatoriedad de realizar el pago del alquiler a través de medios electrónicos. Solo se permitirán excepciones cuando alguna de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, y a solicitud del inquilino se podrá realizar el pago en efectivo en la vivienda arrendada.
Con el objetivo de fomentar la disponibilidad de viviendas en el mercado, la ley contempla un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para los propietarios que mantengan sus viviendas vacías. Este recargo se aplicará a las viviendas desocupadas durante más de dos años, salvo en casos debidamente justificados de desocupación temporal.
El recargo será de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto para inmuebles de uso residencial que estén desocupados durante más de dos años, del 100% para periodos de desocupación superiores a tres años, y se podrá añadir un 50% adicional (hasta un total del 150%) en el caso de inmuebles pertenecientes a propietarios con dos o más inmuebles desocupados en el mismo municipio.
Se considerará justificación de vivienda desocupada situaciones como traslados temporales por motivos laborales o de formación, cambio de domicilio debido a dependencia, razones de salud o emergencia social, viviendas destinadas a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continua, inmuebles sujetos a obras o rehabilitación, entre otras circunstancias que impidan la ocupación efectiva de la vivienda.
Cambios en la Deducción del IRPF
La ley introduce cambios en la desgravación del alquiler en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La deducción se reducirá del 60% al 50% en los nuevos contratos de arrendamiento, pero podrá llegar hasta el 90% en casos donde la vivienda se encuentre en una zona tensionada y se haya realizado una rebaja del alquiler del 5% con respecto al contrato anterior.
Además, para las viviendas ubicadas en mercados tensionados, la rebaja en el IRPF será del 70% cuando los propietarios alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años.
La disminución del IRPF para los propietarios también se aplicará cuando la vivienda haya sido objeto de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato, en este caso se podrá alcanzar una reducción del 60%.
Más Protección a Inquilinos Morosos y Okupas
La ley ofrece mayores garantías a los inquilinos en situación de morosidad y a aquellos que ocupan viviendas ilegalmente. Se replantea el procedimiento para solicitar el desalojo de un ocupante. El propietario deberá certificar que no es un gran tenedor y, en el caso de que los ocupantes utilicen la vivienda como residencia habitual, se admitirá la demanda.
En el caso de los grandes propietarios, deberán demostrar si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad y haber seguido el proceso de conciliación o intermediación establecido por las administraciones.
Además, los lanzamientos de vivienda podrán retrasarse hasta dos años, y será obligatorio notificar la fecha y hora del desahucio en todos los casos, incluso si se ha intentado la ejecución anteriormente.
Vivienda Protegida
La ley incrementa los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, pasando del 30% al 40% en suelo urbanizable y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado.
En resumen, la Ley de Vivienda establece una serie de medidas para regular el mercado y brindar mayor protección a los inquilinos. Desde la declaración de mercados tensionados hasta los topes al precio del alquiler, la ley busca garantizar un acceso justo a la vivienda y fomentar la estabilidad para los inquilinos. Al mismo tiempo, se implementan disposiciones para promover la disponibilidad de viviendas y proteger a los propietarios. Esta normativa supone un paso importante en la búsqueda de equilibrio en el mercado de alquiler y la defensa de los derechos de ambas partes involucradas.
Ahora bien, ¿qué opinas sobre estas medidas? ¿Crees que contribuirán a mejorar la situación del mercado de alquiler? ¿Qué otras acciones consideras necesarias para abordar este tema? ¡Comparte tus ideas y reflexiones!
La aprobación de la Ley de Vivienda por el Senado marca un hito importante en el objetivo de regular el mercado y proteger los derechos de los inquilinos. Después de más de tres años de conversaciones y negociaciones, el Gobierno de coalición logró dar luz verde a esta normativa que busca establecer medidas para garantizar un acceso justo y equitativo a la vivienda. A continuación, se presentan las claves principales de esta ley.
Declaración de Mercados Tensionados
Una de las principales novedades de la ley es la creación de la figura de «mercado tensionado». Esto permitirá a comunidades autónomas y ayuntamientos designar municipios, zonas o barrios donde se considere que existe una tensión significativa en el mercado de alquiler. Para que un área sea calificada como tensionada, las autoridades locales y regionales deberán demostrar que el costo de la vivienda (ya sea hipoteca o alquiler) supone más del 30% de los ingresos de los hogares en esa zona o que los precios han aumentado más de un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años.
La declaración de mercado residencial tensionado tendrá una duración de tres años, pero podrá prorrogarse anualmente si persisten las circunstancias que motivaron la declaración, siempre que se justifiquen las medidas y acciones tomadas para revertir la situación desde la declaración anterior.
Topes al Precio del Alquiler
La ley establece límites al precio del alquiler exclusivamente en los mercados designados como tensionados. Estos límites se aplicarán de diferentes formas según si el propietario es considerado un «gran» o «pequeño» propietario. Para los grandes propietarios (con más de diez viviendas, pero con la posibilidad de reducirse a cinco), los límites se basarán en un índice de precios de referencia que aún está por diseñarse y afectará a los contratos firmados después de la entrada en vigor de la ley.
Este mismo índice también establecerá el precio límite para los pequeños propietarios cuando pongan una vivienda en el mercado sin haber tenido ningún contrato de arrendamiento en los cinco años anteriores. En el caso de las viviendas que se incorporen al mercado en zonas tensionadas, se aplicará este índice.
En el caso de los pequeños propietarios, el límite del precio del alquiler estará determinado por el precio del contrato anterior. Solo podrán aumentarlo hasta un 10% en caso de llevar a cabo obras de rehabilitación, mejoras de eficiencia energética o al firmar contratos de diez años con los inquilinos.
La definición de «gran tenedor» quedará en manos de las comunidades autónomas, pero en general se considera a los titulares de más de diez inmuebles urbanos residenciales o una superficie construida de más de 1.500 m², excluyendo garajes y trasteros. No obstante, las autonomías podrán establecer la misma consideración para propietarios con cinco o más inmuebles urbanos residenciales en un área declarada como tensionada.
Prórrogas Forzosas del Contrato de Alquiler
La ley también otorga a los inquilinos el poder de decidir si desean continuar en la vivienda arrendada después de la caducidad del contrato. En las zonas designadas como tensionadas, los inquilinos podrán prorrogar de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por períodos anuales, con un máximo de tres años, en los que se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos en el contrato vigente.
El propietario no podrá oponerse a esta decisión, a menos que se hayan establecido otros términos o condiciones por acuerdo mutuo, se haya firmado un nuevo contrato de arrendamiento con limitaciones en la renta correspondiente, o el arrendador pueda demostrar la necesidad de recuperar la vivienda para sí mismo o para sus familiares de primer grado de consanguinidad, entre otros motivos.
Topes a la Subida del Alquiler
El IPC dejará de ser el índice de referencia para el aumento anual del alquiler y será reemplazado por topes de incremento, siendo el límite actual del 2%. A partir de 2024, el límite de aumento será del 3% y, a partir de 2025, se establecerá un nuevo índice creado por el INE con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados en los contratos de arrendamiento.
Gastos de Agencia y Cargos al Inquilino
La ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato deberán ser asumidos por el propietario, poniendo fin a la práctica habitual de que estos costos recaigan sobre el inquilino. Esto incluye los honorarios de las agencias inmobiliarias, que solían equivaler al valor de un mes de alquiler. Además, no se podrán cargar al inquilino otros gastos atribuibles al arrendador, como los gastos de comunidad o tasas de basura, a menos que se hayan acordado previamente.
Pago Electrónico y Recargo del IBI por Viviendas Vacías
La nueva ley establece la obligatoriedad de realizar el pago del alquiler a través de medios electrónicos. Solo se permitirán excepciones cuando alguna de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, y a solicitud del inquilino se podrá realizar el pago en efectivo en la vivienda arrendada.
Con el objetivo de fomentar la disponibilidad de viviendas en el mercado, la ley contempla un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para los propietarios que mantengan sus viviendas vacías. Este recargo se aplicará a las viviendas desocupadas durante más de dos años, salvo en casos debidamente justificados de desocupación temporal.
El recargo será de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto para inmuebles de uso residencial que estén desocupados durante más de dos años, del 100% para periodos de desocupación superiores a tres años, y se podrá añadir un 50% adicional (hasta un total del 150%) en el caso de inmuebles pertenecientes a propietarios con dos o más inmuebles desocupados en el mismo municipio.
Se considerará justificación de vivienda desocupada situaciones como traslados temporales por motivos laborales o de formación, cambio de domicilio debido a dependencia, razones de salud o emergencia social, viviendas destinadas a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continua, inmuebles sujetos a obras o rehabilitación, entre otras circunstancias que impidan la ocupación efectiva de la vivienda.
Cambios en la Deducción del IRPF
La ley introduce cambios en la desgravación del alquiler en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La deducción se reducirá del 60% al 50% en los nuevos contratos de arrendamiento, pero podrá llegar hasta el 90% en casos donde la vivienda se encuentre en una zona tensionada y se haya realizado una rebaja del alquiler del 5% con respecto al contrato anterior.
Además, para las viviendas ubicadas en mercados tensionados, la rebaja en el IRPF será del 70% cuando los propietarios alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años.
La disminución del IRPF para los propietarios también se aplicará cuando la vivienda haya sido objeto de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato, en este caso se podrá alcanzar una reducción del 60%.
Más Protección a Inquilinos Morosos y Okupas
La ley ofrece mayores garantías a los inquilinos en situación de morosidad y a aquellos que ocupan viviendas ilegalmente. Se replantea el procedimiento para solicitar el desalojo de un ocupante. El propietario deberá certificar que no es un gran tenedor y, en el caso de que los ocupantes utilicen la vivienda como residencia habitual, se admitirá la demanda.
En el caso de los grandes propietarios, deberán demostrar si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad y haber seguido el proceso de conciliación o intermediación establecido por las administraciones.
Además, los lanzamientos de vivienda podrán retrasarse hasta dos años, y será obligatorio notificar la fecha y hora del desahucio en todos los casos, incluso si se ha intentado la ejecución anteriormente.
Vivienda Protegida
La ley incrementa los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, pasando del 30% al 40% en suelo urbanizable y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado.
En resumen, la Ley de Vivienda establece una serie de medidas para regular el mercado y brindar mayor protección a los inquilinos. Desde la declaración de mercados tensionados hasta los topes al precio del alquiler, la ley busca garantizar un acceso justo a la vivienda y fomentar la estabilidad para los inquilinos. Al mismo tiempo, se implementan disposiciones para promover la disponibilidad de viviendas y proteger a los propietarios. Esta normativa supone un paso importante en la búsqueda de equilibrio en el mercado de alquiler y la defensa de los derechos de ambas partes involucradas.
¿Qué opinas sobre estas medidas? ¿Crees que contribuirán a mejorar la situación del mercado de alquiler? ¿Qué otras acciones consideras necesarias para abordar este tema?